Rigenerare le città «a costo zero»: la proposta Roj-Verga-Assoimmobiliare

Partendo da questi presupposti, la proposta di Roj e Verga inverte la linea di intervento seguita finora dall’amministrazione comunale, giudicando non più sufficiente – oltre che economicamente svantaggioso – il semplice risanamento conservativo del patrimonio edilizio esistente. Si propone quindi una diversa parola d’ordine: densificazione.

«Si tratta di progettare “verso l'alto” la trasformazione dei quartieri in esame, andando incontro alle esigenze di equità e accessibilità lasciate insoddisfatte dallo sviluppo orizzontale dell'edilizia popolare di settant'anni fa – ci spiega Massimo Roj –. Densificare, infatti, significa innanzitutto risparmiare sul consumo di suolo, ricavando nuovi spazi per aree verdi comuni, ma anche sfruttare meglio le infrastrutture esistenti come trasporti, strutture sanitarie, scuole, che sono compatibili con un processo di densificazione».

In più, il rinnovamento del patrimonio edilizio e l’insediamento di nuovi servizi permette di ostacolare i processi di “ghettizzazione”, favorendo un mix sociale eterogeneo, verso un modello di città policentrica, formata da distretti virtualmente autosufficienti e collegati tra loro. «Il termine rigenerazione vuol dire, in sintesi, rifare pezzi di città: rifarla nel suo complesso, dal punto di vista urbanistico ed edilizio, rifarla per le infrastrutture di servizio, ma anche rifarla negli abitanti, che devono essere aiutati a crescere».

Cosa significa dunque in pratica? Verga e Roj delineano un processo step by step basato sul coinvolgimento di operatori privati, a costo zero per l’amministrazione pubblica: quest’ultima sviluppa il piano strategico e seleziona, attraverso una procedura di evidenza pubblica, gli operatori privati; questi, a loro volta, sviluppano gli ambiti individuati, realizzando gli interventi di densificazione e commercializzazione degli immobili privati secondo i criteri definiti dal bando; infine, il privato compensa il soggetto pubblico in seguito alla cessione delle aree, attraverso lo sviluppo di nuovi immobili per il pubblico e la riqualificazione dello spazio pubblico limitrofo all’intervento.

Il caso San Siro.Per illustrare la proposta, Verga e Roj hanno presentato un’ipotesi pilota di densificazione del quadrilatero Selinunte, nel quartiere San Siro, un complesso di edilizia popolare costruito tra il 1935 e il 1947. Attraverso tre fasi di intervento, a partire dal polo di piazzale Segesta – dove si trova la fermata della M5 – si propone di trasformare radicalmente l’aspetto del quadrilatero: non più una serie di edifici bassi disposti a “filare”, ma più nuclei ad alta densità disposti attorno ad aree verdi comuni. Secondo l'ipotesi, in questo modo è possibile triplicare la superficie costruita, diminuendo allo stesso tempo del 16% la superficie coperta e decuplicando il verde fruibile.
«Per l’esattezza, da 9.200 mq diventa 100mila mq di verde, con un'immagine completamente nuova di tutto il quartiere», dice Verga.

Quello che viene costruito in più grazie alla densificazione viene destinato non solo a residenziale, ma anche a commerciale e uffici. «Le caratteristiche di consumo energetico dei nuovi edifici sono poi completamente diverse – continua –. Basti pensare che oggi nell’edilizia popolare si hanno più spese di manutenzione, tra cui riscaldamento, che di affitto, sono case vetuste, con materiali scadenti. Il nuovo che verrebbe consegnato sarebbe invece ovviamente in categoria energetica A. Con beneficio per l’intera città».

Gli esempi esteri
La proposta non nasce dal nulla, ma parte da quanto già si sta realizzando all'estero. HafenCity, il progetto di rigenerazione urbana che ha trasformato il porto di Amburgo in un “museo di architettura contemporanea a cielo aperto”, e il piano Le Grand Paris, in fase di realizzazione nella capitale francese, che prevede oltre 70mila nuove abitazioni all'anno e 18 milioni di metri quadri di nuovo costruito concentrati in 12 “hub” edilizi.
Ma anche nella “vecchia” Milano non mancano esempi di sviluppo urbano virtuosi: Città Studi, ad esempio, presenta un indice territoriale di 3 mq/mq (contro 1 mq/mq nei 7 ambiti edilizi presi in considerazione), con edifici di altezza media di otto piani fuori terra disposti attorno a cortili e spazi verdi.